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房企融資有點冷: 發債困難信托救命 收益率逼近9%
榆林新聞網 www.hehjn.tw 2018-10-17 08:52 來源:21世紀經濟報道 作者:
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  普益標準最新數據顯示,9月共有61家信托公司發行了1238款集合信托產品,其中投資于房地產領域的產品482款,占比38.93%。

  房價滯漲,房企融資難度加大,地產老大哥萬科高喊“活下去”,2018年的房地產市場似乎有點冷。

  10月13日據上交所披露信息,雅居樂一筆擬非公開發行的2018年公司債被終止發行,債券規模為80億元。據了解,這筆公司債曾于今年7月被中止發行,隨后被再次提交,不過依舊未能成行。

  更讓房企感到壓力的是,受2016年大規模發債影響,今年起房企亦進入償債高峰期,據恒大研究院發布的報告顯示,截至2018年6月底,除民間融資和類金融機構貸款,房企有息負債余額約19.2萬億。

  大型房企發債也遭冷遇

  其實10月以來,多筆房地產融資計劃被中止或終止審查。10月7日合生創展公開發行2018年住房租賃專項公司債券宣告終止發行。該債券的擬發行金額為100億元,品種為小公募,承銷商為中泰證券、光大證券。募集說明書稱,募集資金將用于發行人住房租賃項目建設、償還住房租賃項目貸款及補充營運資金等法律法規允許的用途。其中,70億元擬用于發行人住房租賃項目建設或償還住房租賃項目貸款,30億元擬用于補充營運資金。北京鴻坤偉業房地產開發有限公司20億元的住房租賃專項公司債券也被終止審查。

  大中型房企也在“被拒”名單之列,如,今年5月底上交所信息披露顯示,房地產龍頭企業碧桂園擬發行的“碧桂園控股有限公司2016年公開發行公司債券”狀態變為“中止”。此外花樣年50億元的租賃住宅專項公司債券、富力地產60億元的住房租賃專項公司債券、金融街50億元的公司債等等也都遭遇“攔路虎”。

  嚴厲的監管下,房企融資渠道越來越窄。根據同策研究機構數據顯示,9月份,40家典型上市房企融資總額為443.11億元,跌破“黑五月”最低值451.17億元,再創2018年全年度新低。

  易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受21世紀經濟報道記者采訪時表示:房企融資遇冷,主要還是受到政策面嚴控的影響,對于各類資金進入房地產行業,監管依然保持較大的審查力度。類似融資政策收緊,也是希望房企主動進行降價銷售,將依靠外部輸血變成依靠自身造血。

  屋漏偏逢連夜雨,在融資渠道收緊的背景下,還債高峰又接踵而至。受2016年大規模發債影響,今年起房企亦進入償債高峰期,據恒大研究院發布的報告顯示,截至2018年6月底,除民間融資和類金融機構貸款,房企有息負債余額約19.2萬億,規模從大到小依次是房地產開發貸、委托貸款、信托融資、信用債、并購貸、海外債和資產支持證券,分別為9.6萬億、2.8萬億、2.4萬億、2.2萬億、0.6萬億和0.3萬億。

  2018年下半年到2021年是集中兌付期,債券到期規模分別為2.9萬億、6.1萬億、5.9萬億和3.4萬億,2022年及以后總計僅0.9萬億。其中,規模最大的銀行和非銀金融機構貸款在未來4年集中到期;公司債2015-2016年集中發行,也從2018年下半年開始密集到期。

  信托、赴港上市成救命稻草

  各個渠道遭遇“封鎖”,信托成為目前房地產的救命稻草。普益標準最新數據顯示,9月共有61家信托公司發行了1238款集合信托產品(包含根據成立日期推算的發行產品),房地產仍是主流。數據顯示,投資于房地產領域的產品482款,占比38.93%。

  多位信托人士認為,比起其他行業房地產是金融機構比較容易把握的行業,從投資回報來說也是比較高的行業。“今年我們的產品中起碼有一半是房地產類的信托,主要原因仍是收益率高。現在地產信托的年化收益最少都在8%以上,這是其他行業沒有辦法給出的。由于其他融資渠道被封堵,現在通過信托融資的地產商越來越多,我們相關的產品一個接著一個,根本做不完。不過隨著供給增多,目前我們對房企的資格審核也相應提高,抵押、擔保一個都不能少,傾向于做頭部企業的產品,且利率也出現上升,從本月開始,我們所發產品的利率大都在10%以上,而且有繼續上漲的可能。”一家信托企業的華南渠道負責人在接受21世紀經濟報道記者采訪時表示。

  根據普益標準的統計,今年9月份發行的房地產信托,中長期的產品出現價格普漲的情況,其中2至3(不含)年期產品平均最高預期收益率環比上升0.19個百分點至8.97%,3年期及以上產品平均最高預期收益率環比上升0.25個百分點至8.75%。

  情況更為嚴峻的中小險企則選擇赴港上市。據不完全統計,今年以來已有美地置業、大發地產、正榮地產、弘陽地產等近10家房企正式在香港上市或遞交上市申請。

  不過從目前來看上市的情況并不理想,如美地置業上市首日便遭破發。“破發當然不好受,但是更為重要的是現金流,房企首先考慮到的是活下去。雖然資本市場不受認可,但是上市確實能在一定程度上緩解資金壓力。”嚴躍進表示。
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